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金九银十开局不利开发商迎偿债高峰期

来源: 2018年07月08日

“金九银十“开局不利开发商迎偿债高峰期

房企对资金的渴望,与金融机构对房地产融资谨慎态度正形成一场拉锯战。

目前金九银十的去化压力很大,依靠销售快速回笼资金的难度增大,融资已经成为房企的救命口粮。某香港上市的内地房企资产管理部门人士肖华(化名)告诉《华夏时报》,这就是目前他所在房企的现状。

然而,从多家房企了解到,不少提供融资的金融机构对房企下半年的业绩依然谨慎,规避风险的情绪加大,房企的融资难度进一步提升。

对于房企、金融机构与市场正在进行的博弈,某知名房企总部的营销部门负责人李兴(化名)透露,在资金和市场的两重压力下,博弈的影响已经传导到市场销售层面。

如果不快速地去化,销售资金难及时回笼,这影响到负债情况,但现在的问题是,房企不愿意依靠降价来完成任务,毕竟行业对市场逐渐回暖还是保持信心。李兴分析。

偿债高峰期到来

目前多数融资机构对下半年的市场情况仍然信心不足,为了能够顺利融资,我们在销售等方面的量化指标上,也作出了一些具体的承诺。肖华所在的房企曾在8月跟一些融资机构谈过合作,他称,金九银十的销售表现是很重要的量化指标,将会影响其他贷款项目的额度、成本等。

肖华解释,同行或多或少也遇到这类的窘况。在6、7月,房地产行业的贷款相对宽松,部分贷款项目以3个月、半年为期限,有一些以每个月为单位结算,刚好集中在9月至12月需要还款。虽然上半年整体信贷环境较为平稳,但销售回款速度减慢,导致现金流紧张,到了下半年必须要解决这些问题。

这几个月,开发商不仅需要通过销售回款,快速改善自身现金流紧缺的问题,同时也迫切需要偿还短期债务。肖华说,几个月前的集中融资将在今年年底或者明年中旬出现偿还高峰。

公开统计数据显示,今年房企融资规模最高的为6月,融资总额达到735亿元,其次则是7月,融资规模为616亿元。

金融机构相关人士分析,6、7月贷款较为宽松的局面除了受到政策的影响外,部分金融机构对8月能成为楼市回暖的分界点表现出信心。

然而,在刚过去的8月,楼市成交的表现并没有达到融资机构的预期。

在一家融资机构人士黄铭(化名)看来,一些房企迫切加快销售步伐,早在8月中上旬就开始启动大力推盘的促销大战,在近一个月的时间里,效果并非十分理想。

某机构分析师分析,尽管8月全国取消或松绑限购城市继续增加,但对房地产市场提振作用有限,主要城市住宅用地市场受楼市下行影响低温持续,优质地块频频遇冷,预计重点城市金九银十或继续低位运行。

如果9、10两个月房企销售业绩不佳,回款能力、现金流表现不太理想,那直接会考虑缩小贷款合作的规模,对于一些高杠杆运营的房企

金九银十开局不利开发商迎偿债高峰期

,甚至会考虑提前处理一些过往的贷款合作。肖华从数家融资机构了解到提供融资的政策变化。

渣打银行对30家开发商进行调研显示,有87%声称较此前3个月申请银行贷款更为艰难;认为信托贷款方面获取难度增大的占比为64%。

作为房地产企业主流融资渠道之一,过去两年一直保持旺盛的房地产信托发行规模也出现缩减。

据用益信托最新统计数据显示,今年8月房地产信托发行规模仅为121.2亿元,创30个月以来新低。与7月发行规模相比,环比大幅下降了45.5%,同比则下降71%。

用益信托分析师帅国让表示,信托公司对于成立房地产信托计划越来越谨慎,房地产信托的融资规模目前处于下滑期,加上信托兑付高峰期的逐步来临以及经济机构处于调整期,预计未来房地产信托融资规模会继续下降。

据黄铭了解,市场上多处出现的房企因资金压力过大,违约风险凸显的现象有增无减,这也加大了房企与资金方的博弈力度。

房企资金承压增强

急需资金解渴,可现在又不敢多借钱。面对来自资金和市场的两重压力,某中型房企项目部负责人王全(化名)如此形容目前的尴尬心态。

某机构分析认为,在前两个月企业大幅通过融资补充现金流,调整财务结构后,8月房企资金充裕度改善,加上企业下半年仍处观望状态,投资欲望不强,造成8月融资需求量不大。

王全解释,市场回暖的局面并未明朗,还无法准确判断金九银十等下半年传统销售旺季的效果,去化的压力很大等多种因素叠加,如果按照高周转期间的融资进度和强度,很容易会累积债务,风险会更大。

融资成本继续攀升,也加大了房企的资金压力。王全分析,受到融资方对房地产项目谨慎心态影响,对项目的贷款审查资质从严处理,有些抵押项目在评估阶段就打了折扣,加大了贷款难度的同时,融资的成本也水涨船高。

据悉,银行目前对房地产开发贷款实行总量控制,基本上不会扩大贷款规模;定向增发要求严格且审核较为复杂,公司债又有繁杂的审批程序。

渣打银行一份研究报告显示,当前银行开发贷款利率行业水平约为12.3%,较此前调研的8.7%显著上升;而信托贷款成本则更高,约为17.6%。

交通银行首席经济学家连平认为,下半年信贷总体不会收紧,会处于比较平稳的状态。然而,处于调整态势的房地产短期内并不会太乐观,而在这种情况下,商业银行从定价上来说,会有一些风险溢价。即银行可以贷款给房地产企业,但考虑到风险问题,贷款利率可能会稍微提高一些。

从多家大型房企了解到,由于对境内外融资环境以及内地房地产市场的前景保持谨慎,这些房企在下半年开始花费较大功夫调整负债结构。

碧桂园财务总监吴建斌在该公司的中期业绩发布会上称,鉴于公司的负债率有所上升,下半年将积极降低杠杆,使得净负债比率低于70%的安全线。因此,该集团在供股公告中表示,所融得的资金将偿还部分债务。

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