郑州建筑行业新闻中心

Construction industry news center
首页 >> 建筑施工

调控催生战国夜宴

来源: 2018年11月07日

调控催生战国“夜宴”

金融政策引发行业洗牌夜宴

1998年房地产市场化改革之后的一项最重要的举措就是对个人买房在金融上的支持,银行可以发放低息个人住房按揭贷款,首付两成就可以预支未来的消费,这等于是把市场的消费能力和需求扩大了五倍。这项政策大大刺激了当时严重依赖住房消费以扩大内需的中国经济。解铃还需系铃人,央行希望通过政策的回归以达到抑制需求的目的,初衷很容易理解,但实际的过程可能并非那么简单。

12月11日下午3点,东方君悦饭店《财经》杂志年会现场,美林(亚太)有限公司副总裁蓬钢在挤满听众的小客厅里做完关于对房地产领域外资情况的发言,一位矮胖的开发商拉住了他并一路陪他走出东方君悦,殷勤之意溢于言表:我是重庆来的开发商,我那儿有非常好地段的项目

调控催生战国夜宴

,蓬钢先生感兴趣否?是否能抽空去一趟看看?

蓬钢是这场以房地产后调控时代为主题的论坛中,并不太受界关注的发言者,就是在这个小型论坛上,著名的前摩根斯坦利亚太区首席经济学家谢国忠先生做了一个其后被广泛报道的预测:中国房地产下跌的拐点将出现了2008或者2009年。但是蓬钢背后所拥有的国际资本背景,却是被政策调控光了最后一块遮羞布的开发商们找钱的最后希望。

于是,出现开始那一幕故事。

开发商究竟有没有钱,就像大海里游泳的人有没有穿泳裤,要等到潮水退去才知道。经历两年的严厉调控,开发商钱袋的秘密越来越透明,而实力雄厚的房地产大鳄,却越来越显出借势吞噬一切的黑洞本色。

2006年的最后一段时光,在满城尽带黄金甲的聒噪中房地产界暗流涌动,继续上演嬉笑怒骂的悲喜剧,袒胸露乳还是披上黄金盔甲的故事,在政策浪潮中演绎着不同的宿命,重庆房价下跌市场萧条的信息只是个开始。这幕故事,更像《夜宴》中帝王被弑之后宫廷的纷繁混乱,版图的划分刚刚开始,各股势力利用规则不定形势不明的现状大做文章。

2006年从加息开始的关于钱的故事,回味起来依然发人深省:调控潮水过后,谁将被扒个精光,谁又会是笑到最后的乱世枭雄呢?

房地产金融政策梳理

梳理今年的房地产金融政策:1,两次加息;2,未封顶楼盘不予发放个人按揭贷款(北京银监局);3,个人按揭贷款买90平米以上房首付提升至三成。

加息:4月28日,央行调高一年期贷款利率0.27个百分点,由原来的5.58%提高到5.85%;8月19日,央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率,金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的2.25%提高到2.52%,一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.85%提高到6.12%。

首付三成:6月中旬,各商业银行制定完毕国六条细致并开始实施,在银行申请第一套住房贷款且购房套型面积超出90平方米的,银行将对其执行最低三成的首付款比例;申请第二套房房贷的个人,不论其购房面积大小,银行将统一执行最低三成的首付款比例。

未封顶楼盘不予发放个人按揭:2003年6月央行出台的121号文件(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》),在文件里明确规定:为减轻借款人不必要的利息负担,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。2006年10月中旬,北京市银监局让这条闲置三年的政策生效,紧急叫停未封顶楼盘个人按揭的发放。

未封顶楼盘不予发放个人按揭影响最大

12月21日,焦点年终论坛之金融分论坛现场,包括复地华北区总经理张春华,湘江伟业总裁方明理(方明理博客,方明理,方明理说吧),地雅投资总经济师倪颖,明天地产业务发展中心总监贾玉鹏,北京永同昌房地产(集团)开发公司副总经理雷越姝(雷越姝博客,雷越姝,雷越姝说吧),高通智库投资顾问有限公司总经理张宏(张宏博客,张宏,张宏说吧)在内的六位嘉宾畅谈对房地产金融的看法,笔者让他们评选对今年房地产金融影响最大的地产金融政策,未封顶楼盘不予发放个人按揭贷款获全票通过。雷越姝补充认为,对开发企业影响最大的是未封顶楼盘不予按揭,而对消费者来说,首付三成的政策影响最大。

按常规,关于今年房地产金融方面相关的具体统计要到2007年1或者2月的时候才会由相关部门公布,但在感性和直观层面,未封顶楼盘不予发放个人按揭的确影响最深。在市场层面对此政策影响的一个效果是,最近京城的一些楼盘开盘之后,消费者如果用全款来购房开发商甚至给到9.1折的折扣。

期房预售对开发商的一个好处是,银行的大批款项通过购房合同流转到开发商的账上,用以进行下一步项目开发。但是潜在的项目风险和金融风险就转嫁到银行和消费者的头上,2003年央行出台的121号文件实际上是规避期房预售风险的一种方式,2006的冬天这一政策空间,游戏规则已经更改。

对于开发企业的影响,雷越姝认为,这对于那种快进快出,力求速度的企业影响更大。因此企业都会把开发速度降下来,转而追求销售价格:现在让施工企业垫资的情况非常常见,追求开发速度比起开发价格,让他们垫资的情况比较少。但是现在银行的口子被封了,只能是让施工单位垫资,而开发速度的下降将使得供给下降,房价只会继续高攀。

本年度金融政策对明年房价影响

湘江伟业的方明理认为,央行出台政策的最大初衷是调控房价,但是最后的效果可能事与愿违,房价的走势可能是涨。但是对此,雷越姝认为,政策出台的初衷可能不是平抑房价,而是规避银行的金融风险。因此不管是首付提高,加息,还是不发放未封顶楼盘的个人按揭,银行都从中获利。

1998年房地产市场化改革之后的一项最重要的举措就是对个人买房在金融上的支持,银行可以发放低息个人住房按揭贷款,首付两成就可以预支未来的消费,这等于是把市场的消费能力和需求扩大了五倍。这项政策大大刺激了当时严重依赖住房消费以扩大内需的中国经济。解铃还需系铃人,央行希望通过政策的回归以达到抑制需求的目的,初衷很容易理解,但实际的过程可能并非那么简单。

将进一步行业洗牌

房地产金融调控政策作为房地产调控经济手段之一,对整体市场的影响是深远的,企业行业洗牌的继续是肯定的。在国六条出台之后,工商联会的聂梅生(聂梅生博客,聂梅生,聂梅生说吧)会长在一次会议上表示,行业将有50%的开发商死掉。

与金融相关的一个问题是土地,在资金密集型的房地产开发领域,现在获取土地的代价相当高。纵观今年的土地交易市场,如果不是年底用行政的手段进行遏制,土地的价格很可能达到一个闻所未闻的高度。而参加大块土地交易的开发企业,全都是耳熟能详的大企业。中小企业,都在消化早年囤积的存量。

企业之间因为缺钱和缺地等多方原因,兼并和合并越演越烈,为了生存和发展并购链条在加剧。而在金融创新上,多元化融资的路已经铺开,这对外资是一个机会。

2006行将成为历史,等待各个官方统计数据出台的时候,对于本年度的回顾才算公允。但围绕钱而发生的房地产故事,让这个冬天,变得异常诡异。

夜宴,华灯还初上。

(:毛文月)

随机文章