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房价为何居高不下10委员联名提交遏制房价

来源: 2018年11月13日

房价为何居高不下? 10委员联名提交遏制房价提案

尽管中央政府不断出台各种政策,重拳出击房地产市场,房地产开发商们却依旧我行我素,各地房价节节上涨的情形似乎并没有太多改观。房价为何居高不下?

昨天下午,十位全国政协委员来到北京市朝阳区一个名为东区国际的小区,就该小区房地产商在房地产开发环节的费用进行实地调研。十位委员此次调研的目的,是为了印证他们即将提交给全国政协的一份联名提案《关于减少政府收费环节遏制住房价格上涨的建议》。根据这家开发商提供的数据,东区国际每平方米平均售价约为23000元。其中,在每平方米的房价构成中,建筑成本约3500元,土地费用近6000元,各种税费近10000元。此外,开发商还需要支出的费用包括拆迁补偿费、不可预见费等等。

这份联名提案的第一提案人全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌表示,这次在北京东区国际实地调研的数据,与他们此前取得的河南、四川、江苏、安徽等地房地产开发的费用成本构成基本吻合。

昨天晚间,在向十多家媒体公布了提案内容和调研结果后,王超斌等委员连夜将这份联名提案提交给全国政协。

■房地产开发环节政府乱收费严重

王超斌等委员在提案中提出,目前我国住房价格居高不下,从供给的角度看,一个重要原因是住房开发过程中政府收取的税费环节过多,造成房地产开发成本过高。

委员们在调研各地房价飙升的原因时了解到,各地政府在房地产开发过程中所征收的费用,除了土地出让金和双重配套费外,还要收取蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、人防费、文物勘探费、施工合同鉴证费、预算审核费、工程造价咨询审核费、质量监督费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、政府价格调整基金、劳务咨询费、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费、电力委托费等等多达50余项,涉及25个部门,这些成本约占到房价的15%至20%。

更不可思议的是还要收取不可预见费。王超斌委员指出,在这50多个收费环节中,有很多个收费属于乱收费、白收费。比如,企业交了绿化费以后还是要自己花钱做绿化。再比如,开发商的图纸,(政府部门)收上去象征性地看一看,动辄就要几十万甚至几百万的收费。

开发商把这些政府的收费,加入了房价里。埋单的实际上还是消费者。

■地方财政收入30%至50%来自房地产业

这份提案指出,除了这些收费外,政府还向房地产开发企业开征营业税、印花税、城建税、教育费附加、契税、土地增值税、所得税、土地使用税、房产税等十余项税负。经过统计,这些税负成本约占到房价的15%。

各种收费加上税收,每年来自房地产行业的税费,约占到地方财政收入的30%至50%,成为地方政府财政收入的重要来源。

王超斌委员举例说,江苏省在2006年一季度仅房地产业和建筑业两大行业就缴纳土地税91亿元,这两大行业的税收占到江苏省地方财政收入的35%。如果算上各种收费,那么这个比例更上升到50%以上。

委员们在提案中指出:由此可以看到,地方政府以房地产开发拉动地方经济增长和增加财政收入的利益冲动,是造成住房价格居高不下的一个重要原因。

■一次性付款打折并非真降价

王超斌委员告诉,经过对各地房地产价格及其构成的分析,平均在房价中,土地成本占到25%至30%,建筑成本约占25%至30%,国家收取的各种费用占15%至20%,税负占15%,开发商利润则根据开发时间长短在10%至18%之间。

对于有提出深圳、广州等地传来有开发商一次性大幅降价的消息,王超斌表示,他对这些所谓降价房进行了调查后发现,基本上降价的都是积压房,地段不好或朝向不好的房屋。高成本拿下的房子,怎么会赔钱卖?

而对于目前北京有开发商推出的一次性付款九折优惠,王超斌认为这根本不是真正的降价。他解释说,销售时间的长短直接关系到开发商的盈利率。一个房子还没建好,预售时一次性即使只拿到全部房款的90%,也跟半年后涨价20%的利润率一样。他说,开发商需要支付银行贷款利息等财务成本。在预售时一次性收全部房款,要比先收买房人20%的首付,半年后房子建完再从银行拿剩余房款的财务成本少很多。

■高房价,板子该打到谁的身上

这份提案的共同提案人之一、全国政协委员、清华大学人文社科学院教授蔡继明表示,任何价格都不是单方面的,而是由供给与需求两方面造成。当前房价高,需求肯定是一方面,比如目前买房追求攀比、超前消费、北京等大城市里外来人口高消费、投资人群多等因素。但另一方面,从供给方面来看,房价高主要是两个因素:一是房地产结构有问题,大企业垄断市场60%至70%,没有充分竞争的市场环境;二是成本因素。我们关注到,相当大的房地产成本是政府财政收费。尽管财政收入是取之于民、用之于民,但这部分向开发商收取的财政收入实际上都转嫁给了需求者。

这部分财政收入该不该收呢?蔡继明说:如果是出于公平分配、规范市场行为的需要,出于让城市土地更合理、节约、有效地开发利用的需要,是可以收取的。但实际上,他指出,更多的地方政府将房地产行业当成了地方财政的取款机。地方政府以极低的价格从农民手中拿地,然后高价出让给开发商。靠房地产税费拉动地方财政收入,一定是不能长久的。

■文/本报张艳丽

委员职务所属行业王健林

全国工商联主席、大连万达集团股份有限公司董事长、总裁面对高企的房价,房地产相关行业新阶层政协委员有何对策?全国工商联主席王健林回应

新阶层有为民呼吁

5位政协委员昨天在人民大会堂举行招待会,代表社会新阶层人士接受了媒体的提问。王健林委员表示,社会新阶层在全国达到六七千万人。具体说到房价问题时他表示,民营企业家应当担负起社会,同时房价高企不仅仅是房产商的问题。

■新阶层委员多是企业老总

注意到,这5位委员,除一位是律师外,其余都是企业老总或董事长。事实上自数年前出现在政府文件中以来,新的社会阶层一词已逐渐为人们所知晓。2006年9月中共中央统战部在一份文件中提出:新的社会阶层在我国经济社会中的作用越来越突出。而昨天的会,主要话题就是新阶层人士谈社会。

■新阶层如何看待高房价

会上有提出,今年当选的全国政协委员里面,有200位民企老总,而其中有差不多一半可能是从事房地产及相关行业的,面对高企的房价,新阶层政协委员有何对策?

王健林回应说:政协委员中有200人是民营企业的老总不错,但是其中有一半人来自房地产的这个数字是不对的。今天来的5人中,有一人是搞房地产的。不过,除了大家熟悉的从事房地产业的万达集团,在翔鹰集团的介绍上看到,该公司的主营业务包括水务、房地产等。

王健林同时表示,既然当上了政协委员,就要起到参政议政,为民呼吁,为老百姓呼吁的作用。不过他不认为高房价仅仅是房产商的问题:尽社会不是房地产的要做,搞制造业的就不管了,搞律师的就不管了?这是不对的。社会应该包括民营企业家,是所有的企业家共性的问题,都应该去做。他在政协会议期间表示宏观调控是极为必要的,但我不同意拐点论,国内房地产市场只是处于调整期。国内地产市场的刚性需求,决定房价不会大幅下跌。房价下跌,损失最大的并不是开发商。

■新阶层是不是富人阶层

提到社会,刘迎霞委员表示,作为一名政协委员,我绝对不能仅仅为富人说话。她提出,企业最基本的社会就是要响应国家的政策,构建和谐社会,落实科学发展观。同时也希望政府对一些污染的企业加强监管,坚决不能放过。这是希望政府要做的事情。而王健林则认为,社会在于:第一,诚信经营,守法经营,照章纳税,这是基础的义务。第二,和谐的关系,包括外部关系和内部关系,上下游关系要和谐,不要压榨上下游关系。再一个是内部和员工的关系。第三是保护环境,为子孙后代负责。第四,慈善捐助、扶贫济困。第五,传承文明,一个优秀的民营企业家、社会人,还应该为中华文化的发展起更好的作用。

会上委员们还就新阶层是富人阶层这个问题提出自己的看法。刘红宇委员指出,律师属于新阶层,但他们当中的大多数不是富人。全北京1.6万名律师中有70%年收入在10万元以下,北京大学社会学系教授、中国工人与劳动研究中心主任佟新此前在接受采访时表示,新阶层一般指六大阶层:民营科技企业的创业人员和技术人员;受聘外资企业的管理、技术人员;私营企业主和民营企业家;中介组织的从业人员;一些具有技术专长的自由职业者,包括文艺、艺术人员;较有争议的个体户。

■文/本报陆飞

名词解释

新社会阶层

新的社会阶层人士主要由非公有制经济人士和自由择业的知识分子组成。目前全国私营企业450万家,投资人1100万,自由职业者大约1000万人左右。他们作为改革开放特别是社会主义市场经济发展的产物,呈现快速增加的态势,在我国经济社会中的作用越来越突出。

新的社会阶层主要包括民营科技企业的创业和从业人员,受聘于外资企业的管理技术人员,个体户,私营企业主,中介组织的从业人员和自由职业者等6方面的人员。

提案原文

十位委员在提案中提出了三点具体建议:

■取消重复收税现象,既开征了土地使用税,就应取消房产税;既征收了土地出让金,又收取了营业税和所得税,就不应再征收耕地占用税和土地增值税。

■取消各种巧立名目的税种,如印花税、契税、城建税、教育费附加等。

■取消各项不合理收费,如蓝图审查费、人防费、文物勘探费、施工合同鉴证费、预算审核费、质量监督费、政府价格调整基金、劳务咨询费、职工培训费、散装水泥推广费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费、电力委托费、不可预见费等等。

提案指出:上述税费之所以必须取消,是因为这些税费的设置,无助于城市土地资源的合理配置、房地产市场的规范和健康发展,完全是出于地方政府增加财政收入的考虑。核心建议建议组成煤炭部实施行业管理

本报讯(杨青(杨青博客,杨青,杨青说吧))全国政协委员、中国煤炭协会副理事长、国家安全生产专家组矿业组副组长、中国工程院院士张铁岗接受采访时表示,他建议国家有必要成立煤炭部,代表政府实施行业管理。如果不成立煤炭部,我建议一定要成立能源部。能源毕竟是国民经济发展的支柱产业。

张铁岗向表示,能源涉及国家安全,必须统筹安排。但现有的安全监督管理局和煤炭安全监察局并不能有效地对整个煤炭行业进行监管。不能等到出了事才想到去管理,去解决问题。

据介绍,由于不少大型煤炭企业划拨给地方政府,人事权也归属地方所有。因此,在一定程度上,中央对地方煤炭企业处于管不了人的状态。而地方政府出于经济效益考虑,在行业安全考核的标准上并不一定非常严格。这也是造成煤矿事故频发的原因之一。

张铁岗认为,应该由专业人员组成的煤炭部来负责管理煤炭企业的人事,对煤炭企业领导人实行安全绩效考核。这样才能将国家监管、地方检查、企业自责有效统一起来。

■建议背景:大部制改革将建

现代行政管理体制框架

正在召开的十一届全国人大一次会议一项主要议程是审议《国务院机构改革方案》。而早在2月27日,刚刚结束的中国共产党第十七届中央委员会第二次全体会议通过的《关于深化行政管理体制改革的意见》和《国务院机构改革方案》中,提出要贯彻十七大关于加快行政管理体制改革、建设服务型政府的要求,在加大机构整合力度、探索职能有机统一的大部门体制等方面迈出重要步伐。以大部门建制为核心的机构改革

房价为何居高不下10委员联名提交遏制房价

,即将拉开新一轮政府改革攻坚战的序幕。

■亮点

机构改革提出大部制概念

从1982年至2003年,中国经历5次大的行政体制改革,每次换届之后的人大一次会议都会通过一个国务院机构改革方案。国家行政学院教授汪玉凯评价说,前5次的行政体制改革取得了成就,整体上由计划经济政府转向市场经济政府。如果没有这样的政府转型,我们的经济社会也不会发展到今天。应该说,从目前来看,政府尽管在改革中取得很大的成就,但是政府自身还存在一些问题,所以我们要进行新的改革。汪玉凯说。

汪玉凯认为,这次改革和前5次相比,整体思路上有了较大的变化。改革目标定位在建设服务型政府,强调通过制定行政管理体制规划来推进行政改革。此次行政管理体制改革目标不是5年目标,而是一个中长期目标。就是说,从现在到2020年,用12年的时间建立一个现代行政管理体制框架。汪玉凯称,这次行政体制改革可以看成是一个分阶段逐步推进的过程,而不像过去的改革,基本是5年一次。

此次行政体制改革和过去不同之处还体现在提出了大部制的概念。汪玉凯表示,过去主要是转变职能,政企分开、精简机构,但是总体上没有提出大部制的改革思路。这次明确提出通过大部制改革,建立一个决策、执行、监督三者相互协调,又相互制约的权力机构,更好地对社会进行宏观管理,减少对经济的微观干预。通过改革,真正出现政府职能的转变,实现政企分开、政资分开、政事分开和政社分开。

此外,汪玉凯还认为这次改革提出了相关的配套改革,包括深化事业单位的改革,也包括改革议事协调机构,解决中央垂直管理和地方政府的关系等。

■初衷

现有体制导致行政成本偏高

国家行政学院教授汪玉凯对大部制的定义是,在政府的部门设置中,将那些职能相近、业务范围雷同的部门进行整合。大部制是国外市场化程度较高的国家普遍实行的一种政府管理模式。汪玉凯补充说。

政出多门、职能交叉的体制导致的一个问题是行政成本偏高。以2006年为例,我国财政的行政管理费为7571.05亿元,占政府财政支出的18.73%(不包括预算外行政事业费),超过世界15.6%的平均水平。而大部制正被视为解决上述问题的有效出路。汪玉凯认为,大部制从写进十七大报告到今年3月提交全国人大审议草案,前后只花费5个月的时间,足见高层已下决心。

■建议

改革从三方面展开

具体到今年的机构改革,有关专家已经拿出多套方案。其中,中国人民大学公共管理学院教授毛寿龙在提交的《未来十年政府改革的基本框架》的报告中建议,2008年国务院组成部门的改革重点可以从以下三个方面展开:一是对具有经济调节和市场监管职能的部门进行改革,加强宏观管理,减少微观干预;二是对具有公共服务职能的部门进行改革,通过机构改革促进事业部门进行改革;三是对国有企业进行改革,为市场经济的进一步发展创造良好的竞争环境。

毛寿龙教授还在相关课题中提出了具体的调整建议:改革之后,国务院组成部门由现在的28个减少到24个,国务院直属机构由18个减至11个,国家部委管理的国家局则由10个增加到11个。

■时机

实行大部制条件已经成熟

虽然大部制的具体模式目前还是未知数,但各种传闻已见诸报端。例如成立大国土建设部、大农业部、大交通部、大商务部、能源部、环保部等等。毛寿龙说,这是一个比较理想的规划,但大部制的整合也将面临一些阻力。从人员来看,如果多部门整合,可能会减少10个以上的部长、副部长,这可能是最大的阻力之一。

毛寿龙说,部门整合还会削减一些权力,剥夺一些人的权力自然也会有阻力。不过,多位专家预测,经过几十年的改革开放,无论是从市场经济的内在要求,还是从外部环境来看,目前实行大部制的条件已经成熟。两会期间,大部制虽然成为热门话题,但是处于风头浪尖之上的部长们却低调面对,惜字如金。看来,最后的答案还要等到机构改革方案在本次会议上公布后才见分晓。

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