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国土部审议土地管理深圳模式

来源: 2018年08月01日

国土部审议土地管理“深圳模式”

自国土部获悉,日前,国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史于主持召开第33次部长办公会,会议上特别研究讨论了《深圳市土地管理制度改革总体方案》等问题(以下简称方案)。

参会代表、调研过深圳土地储备的国土资源部政策法规司司长王守智介绍,在城市化快速发展以及土地整治方面,深圳的土地整备工作可发挥积极示范作用,对国内其他高度城市化地区土地用途管制创新提供改革经验。

浙江大学土地管理系教授杨遴杰介绍,方案通过对现行的土地管理制度进行改革,大规模的统筹协调城市范围用地,提高了土地利用效率,但对于一些城市发展程度不高的中小城市并没有推广价值。

深圳土地改革样本

深圳市规划国土委一位人士在中向介绍,早自2010年3月份,深圳就启动方案的起草工作,并于7月份报省政府批准,再经完善后上呈国土部。

上述方案制定的直接原因就是十二五期间,深圳城市发展与用地矛盾之间的问题。

根据深圳经济发展的十二五规划,截止到2015年,深圳的经济总量将比肩新加坡,达到1.5万亿,较2010年底翻一番。

深圳在高速发展的30年已经用光了70%的可建设用地,深圳市规划和国土资源委员会主任王芃曾公开表示,未来十年,深圳建设用地指标只有967平方公里,每年新增建设用地规模仅为58平方公里。

截至目前,深圳市成片、位置较好的土地已经消耗殆尽,深圳几乎面临无地可用的局面,土地供需矛盾十分严峻。成为我国第一个真正面临空间资源硬约束的特大城市。

与此同时,深圳仍然存在许多不合理使用土地资源的情况,上述深圳市国土局人士介绍,闲置用地、低效用地,违规囤地用地现象屡见不鲜。

也就是说,深圳并不缺乏土地空间,关键看是采用什么模式。上述人士如是说。

深圳市规划国土委站数据显示,深圳是全国土地效益最高的城市,土地单位GDP为4.21亿元,但和新加坡相比,2005年就已经实现14.2亿元/平方公里,深圳集约利用土地的差距依然很大。

方案给出的解决模式,是对城市土地进行整备,包括通过收回土地使用权、房屋征收及拆迁、土地收购以及填海造地等方式对零散用地进行整合,并进行土地清理及土地前期开发,实现对城市用地的二次开发利用。

与此同时,为了解决土地整备的资金难题,深圳市政府专门成立土地整备专项资金,财政每年按上年度国土基金收入的60%拨款。并创新土地资本运作机制

国土部审议土地管理深圳模式

,存量土地资源、资产、资本三位一体的思路,构建统一的土地投融资机制。

了解,2011年深圳市土地储备整理的资金需求为333亿元,其中储备用地抵押融资294亿元,占比88.3%。

为了尽快的推进市区土地整备机制建设,7月6日,深圳市政府与该市的罗湖区等五个区政府以及光明新区、坪山新区管委会签订了土地整备任务书,规定从任务书签订的时间节点至年底,深圳市将完成土地储备项目38个,释放建设用地面积23平方公里。

此外,深圳十二五发展规划中也提出,到2015年,深圳市将力争通过土地整备释放150平方公里建设用地。

上述深圳市规划国土委人士表示,方案对于解决高度城市化的土地供需矛盾问题意义重大,一旦方案获批,将对其他地区产生借鉴经验,土地管理制度也将再度上演深圳模式。

推广存疑

在谈到深圳模式的亮点时,深圳市房地产研究中心副主任、深圳市土地利用总体规划修编办公室技术组组长罗平介绍,土地改革制度在重庆、成都、深圳等省市均有开展,但大多采用农用地整理为建设用地纳入储备再供应的形式。

而深圳不同于其他城市,土地整备的对象是对现有的建设用地进行整理后纳入储备,也就是向存量土地要地,即二次土地开发利用。

罗平表示,深圳模式在对城市内的存量土地进行整理,可以确保在一定城市规模内,促进土地集约化利用,控制城市发展摊大饼的老路。

深圳市长许勤也在其政府工作报告中明确提出,力争到2015年实现万元GDP建设用地累计下降25%,用总面积4%的土地增量推动60%的GDP增长。

此外,中国土地勘测院副总工程师邹晓云介绍,保障房用地供应仍然是限制保障房建设的主要瓶颈,对于土地稀有的深圳,保障房用地供应形势也更为严峻。

深圳在整备城市存量土地后划拨一部分用于保障房用地建设,可在很大程度上解决保障房供地问题。

深圳市国土委表示,未来深圳将开发再造400万平方米的建筑空间,其中100万平方米用于保障房建设。

据国土部一位参会的司局级人士介绍,上述部长办公会议上,大部分的参会专家对深圳土地改革模式表示肯定,不过其中也不乏质疑之声。

杨遴杰介绍,深圳之所以以国有土地为整备重点,实际上源于深圳名义上已经没有集体土地了。早在2005年,深圳就已经把所有的集体土地转为国有土地。

中原地产市场总监张大伟介绍,深圳市通过收购、无偿收回企业用地、尚未开发用地,或者在旧城改造中收储等,将土地重新整合后上市,这其中肯定会有一个溢价,深圳市政府积极入市的竞拍土地,从根本上是为了谋求土地财政,分享土地的增值收益。

除此之外,方案中创新土地资本运作机制,或存在金融风险,并推高房价可能性。

不过,深圳市也在多个场合明确表态此番改革绝不是土地财政。

杨遴杰介绍,对于高度发展、对土地财政依赖性不大的深圳来说,深圳的土地改革模式或许并不是为了追求土地财政,但是对于其他的中小城市而言,上述模式或为地方政府谋求土地财政开了口子,与土地改革的初衷相悖。

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